房屋的网签价格可以低于成交价格吗？

一、案例基本信息

案例类型： 京帝吴涛律师诉讼案例

业务类型： 民事诉讼

法院判决时间： 2018年 6月

法院名称： 北京市海淀区人民法院

代理律师姓名： 吴涛

律师现在事务所名称：北京京帝律师事务所

检索主题词： 房屋买卖合同  违约金 装修折价款

二、案例正文

北京市海淀区人民法院民事判决书

吴涛

【案情简介】

2016年10月26日，赵某某和张某签订了房屋买卖合同，合同约定由赵某某购买张某所有的北京市海淀区花园北路×宿舍1×号房屋（以下简称涉案房屋），成交总价382万元，双方及共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按合同第十条第五款承担违约责任。同日，双方签订装修款补充协议，约定房屋合同价格为112万元，配套设施折价款为270万元。合同履行过程中，赵某某依约向张某支付了定金15万元，但张某未依约配合赵某某办理网签、产权转移登记等相关手续。

【代理意见】

赵某某与张某签订的房屋买卖合同、《补充协议》《装修款补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故应确认《补充协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。

【判决结果】

一、解除赵某某与张某于2016年10月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》《装修款补充协议》；

二、张某于本判决生效后七日内向赵某某支付违约金50万元；

三、驳回赵某某的其他诉讼请求；

四、驳回张某的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

保全费5000元（赵某某已预交），由赵某某负担1728元，已交纳；由张某负担3272元，于本判决生效后七日内交纳。

本诉案件受理费37360元（赵某某已预交），由赵某某负担12910元，已交纳；由张某负担24450元，于本判决生效后七日内交纳。

反诉案件受理费18680元（张某已预交），由张某负担，已交纳。

【案例评析】

关于本诉一节，赵某某主张张某隐瞒涉案房屋出租事实，构成违约，根据本案查明事实，承租人在涉案房屋签约时已经退租，故赵某某该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。赵某某主张张某未依约配合其办理网签、产权转移登记等相关手续，构成违约。根据本案查明事实，张某以房屋买卖合同约定涉案房屋成交价格为382万元为由拒绝按112万元价格进行网签，要求按382万元价格进行网签。关于网签价格问题，张某自愿在《装修款补充协议》中约定其出售房屋的合同价格为112万元，房屋配套设施折价270万元，并自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移，再结合赵某某、我爱我家公司的陈述，可以认定张某在签约时同意按112万元的合同价格进行网签，但其此后拒绝按该价格配合网签，导致合同后续无法继续履行，其行为构成根本违约。赵某某有权解除房屋买卖合同、《补充协议》及《装修款补充协议》，并有权依据房屋买卖合同十一条第（二）项的约定要求张某按房屋成交总价的20%向其支付违约金。张某辩称同意解除房屋买卖合同、《补充协议》及《装修款补充协议》。

关于违约金的金额，张某请求法院对合同约定的违约金予以酌减，而赵某某亦未提交充分证据证明其损失不低于约定的违约金，故法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量酌减。

关于反诉一节，张某主张赵某某不配合其按房屋实际成交价格进行网签，导致合同无法继续履行，构成违约，而根据本案查明事实，实际系张某拒不配合按约定的合同价格112万元网签从而构成违约，故张某的该主张缺乏事实和法律依据，对于张某以该主张为由要求解除房屋买卖合同、《补充协议》及《装修款补充协议》，并要求判令赵某某向其支付违约金76．4万元的反诉请求，法院亦不予支持。

【对北京京帝律师事务所吴涛律师专访：吴涛律师针对北京市房屋买卖问题给出如下建议】

北京房产律师吴涛分析认为：依法成立的合同，受法律保护。根据已查明的事实，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。被告未履行配合原告办理网签手续的义务，以致引起讼争。关于被告提出的网签价格低于实际成交价格的问题，被告不认可存在270万对应的配套设施折价，但双方签署《补充协议》对此进行约定，故被告本身对于合同应知情，且上述合同和协议并没有履行完毕，还未到缴纳税款的环节，双方当事人在履行合同和协议的过程中可以按照真实的房屋价款缴纳相应的税款，不足以构成不履行合同的抗辩理由。原告主张继续履行合同，并向法院提存了剩余购房款作为履约保证，现原告要求被告协助办理涉诉房屋的过户手续，理由正当，予以支持。原告关于被告不配合网签的违约责任，因原告对网签价格达成存在一定过错，且原告主张的违约金过高，故院将结合合同履行情况及原告主张的损失情况等酌情确定。