疫情之下，房东是否应该免除房租，租房合同应如何解除——吴某与郭某房屋租赁合同纠纷案

一、案例基本信息

案例类型：京帝吴亚非律师诉讼案例                            

业务类型： 民事诉讼                                    

法院判决时间：2020年 10月19日                      

法院名称：北京市东城区人民法院                 

代理律师姓名：吴亚非                              

律师现在事务所名称：北京京帝律师事务所          

检索主题词：房屋租赁合同解除 疫情期间房租免除  

二、案例正文

【案情简介】

委托人为本案原告吴某（以下简称原告），吴某系北京市东城区×××室房屋（以下简称涉诉房屋）的产权人。经北京中原房地产经纪有限公司提供居间服务，吴某与被告郭某（以下简称被告）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定被告承租涉案房屋，租赁用途为居住。租赁期限自2019年4月5日至2021年4月4日。租金为11000元/月，支付方式为押一付三，押金11000元。上述合同签订后，原告向被告交付了涉诉房屋，被告向原告交纳押金11000元，被告房租交至2020年4月4日。后因被告未继续支付租金，双方发生纠纷，原告提起本案诉讼。诉讼中，双方于2020年8月9日办理完毕房屋交接，但原告尚未将收取的押金11000元退还被告。

庭审中，原告提交其于2020年5月7日向被告寄出的《解除吴某与郭某2019年3月13日签订的通知书》（以下简称《通知书》）及邮件状态查询打印件，证明因被告违反租赁合同约定，拒绝支付租金，故原告向被告发出解除租赁合同《通知书》，被告已于2020年5月8日签收，双方的租赁合同于2020年5月8日解除。被告认可2020年5月8日收到原告寄来的《通知书》，但不认可原告主张的租赁合同解除时间。被告认为2020年1月31日原告拒绝被告免除租金的要求时，双方的租赁合同就解除了，且被告不应承担违约责任。

原、被告在庭审中均提交了微信聊天记录作为证据。原告以此证明双方在2020年1月31日并未就解除租赁合同一事达成一致，被告在原告向被告发送解除通知后拒绝交付房屋。被告以此证明原告知晓被告租赁涉诉房屋系用于经营民宿并非自住；2020年1月31日，双方协商无责解除合同或疫情期间免租，后双方确认从2020年1月31日起减免2个月房租，后续视疫情情况再行协商，之后疫情尚未结束，双方默认继续免租；后双方就是否继续免租一事未能达成一致；因原告坚持不再免租，被告告知原告解除合同，原告要求被告支付此后租金并承担违约责任没有依据；被告在告知原告解除合同的同时告知原告交接房屋，但原告一直未交接，故原告要求被告支付房屋占有使用费没有依据。

【判决结果】

北京市东城区人民法院判决如下：

一、确认吴某与郭某于2019年3月13日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》于2020年4月21日解除；

二、郭某于本判决生效后七日内向吴某支付房屋租金及房屋占有使用费6600元；

三、郭某于本判决生效后七日内向吴某支付违约金11000元；

四、驳回吴某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3053元，由郭某负担（于本判决生效后七日内交纳）。

【代理意见】

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

根据查明的事实，原、被告签订的房屋租赁合同中约定涉诉房屋的租赁用途为居住。被告虽主张其承租涉诉房屋系用于经营民宿，但并未提交其已取得合法经营资格的证据，其主张受到新冠肺炎疫情影响导致不能继续履行租赁合同的意见是不能得到支持的。

法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告因租金支付产生意见分歧，通过微信进行沟通协商。被告于2020年4月20日表示解约合同，原告于2020年4月21日表示同意解除，故应认定双方之间的租赁合同于2020年4月21日解除。合同解除并不免除当事人应承担的法律责任。现原告以被告未按时交纳租金为由要求被告支付违约金，有事实与合同依据，是合法合理的请求。

就原告主张的租金及房屋占用费，在合同解除前，被告应按照合同约定支付租金，合同解除后至2020年6月22日，则参照合同约定的租金标准计算房屋占用费。这是因为合同解除后，租赁房屋仍由被告掌控，直至2020年8月9日原、被告才办理房屋交接。但通过双方的微信聊天记录可见，2020年6月22日，被告要求原告办理交接。此时双方的合同早已解除，原告有及时收回房屋的义务，但原告未就交接一事予以明确回复，致使损失扩大，故该日期之后占用费被告无需支付。因为原告有免除被告二个月的租金的承诺，所以在确定被告应向原告支付租金及房屋占用费数额时，应扣减相应的金额。

【案例评析】

疫情期间的房屋租赁合同纠纷，应先充分协商，无法协商的应通过法律途径解决，切忌单方违反合同约定，一意孤行。

疫情爆发后，国家卫健委发布公告，将新冠肺炎纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施， 各地政府也采取了具有行政强制力的疫情防控措施。这不是以个人或某个企业的意志为转移的，符合“不能避免且不能克服”的情形，符合不可抗力的构成要件。

对于因此不能履行合同的当事人来说，新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

根据《合同法》规定，不可抗力并不能当然、直接和全部免除合同责任，也并非必然导致合同免责解除。疫情对合同履行的具体影响应当结合合同性质、当事人预期、合同实际履行情况、疫情对合同履行的影响程度、因果关系等因素综合认定。

承租方因政府实施隔离措施、采取其他紧急措施、要求关停特定经营场所等原因不能使用租赁房屋或因疫情影响不能正常使用租赁房屋的，可以与出租方协商延长租期、减免租金。不能协商一致而提起诉讼的，法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否延长租期、减免租金。

【对北京京帝律师事务所吴亚非律师专访：吴亚非律师针对疫情期间房屋租赁合同解除给出如下建议】

因疫情防控影响，出租人或承租人是否可以解除房屋租赁合同？应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，对受疫情防控影响但符合继续履行条件的，一般不予支持；但是在疫情防控发生前已经符合合同解除条件的，应予支持。

承租人承租房屋用于居住，因疫情防控导致不能正常居住使用的，承租人关于减免租金的问题与要求，应鼓励租赁双方协商解决；协商不成的，根据公平原则视具体情况，由出租人适当减免租金或适当延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。

疫情发生后签订的房屋租赁合同，双方在房屋租赁合同订立时对疫情防控情形已经明知或应知，合同订立后再以受疫情防控影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同的，不予支持。