租赁房屋甲醛超标无法居住，承租方该如何解除合同及索要合理维权成本——张某某与韩某某等房屋租赁合同纠纷一案

一、案例基本信息

案例类型：京帝吴亚非律师诉讼案例                            

业务类型：  民事诉讼                                    

法院判决时间：2019年 2月28日                    

法院名称：北京市西城区人民法院                

代理律师姓名：吴亚非                              

律师现在事务所名称：北京京帝律师事务所          

检索主题词：租赁房屋甲醛超标 合理维权陈本 房屋租赁合同的解除

二、案例正文

【案情简介】

段某某与韩某某系夫妻关系。北京市西城区xxxxx号房屋登记在段某某名下。

2018年8月1日，韩某某代段某某（甲方，出租人）与张某某（乙方，承租人）、经纪公司（丙方，居间人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区xxxxx号房屋出租给乙方居住，租赁期限2018年8月8日至2021年6月28日，甲方应于2018年8月2日前将房屋按约定条件交付给乙方；月租金7300元，支付方式押一付三，各期租金支付日期为2018年8月8日、2018年11月8日、2019年2月8日、2019年5月8日；押金7300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。

2018年8月2日，段某某将房屋交付给张某某。随后，张某某将第一期租金及押金支付至韩某某的银行账户。张某某为居住房屋方便自行购置了双人折叠床和带穿衣镜旋转衣架以及灯具。庭审中，张某某出示了购买物品的照片及网上交易记录，显示衣架购买价格为400元、双人床价格为649元、灯具344元。段某某、韩某某对于证据的真实性、关联性不予认可，但其认可房屋内有张某某的物品。

张某某表示，其入住房屋后多次感觉身体不适，经检测房屋内甲醛、TVOC浓度超标。张某某出示了北京大元环境检测技术研究中心的《检测报告》及检测费发票，检测结论显示涉案房屋内甲醛、TVOC浓度超过了标准限值，检测日期为2018年9月18日。张某某支付检测费1100元。韩某某、段某某对于检测报告的真实性不予认可。法院于2018年2月26日电话（xxxxxxxx）联系检测机构，其表示检测需在关闭门窗12至24小时期间进行，检测机构在检测前，告知申请人关闭门窗，但具体是否实际到达了12至24小时的要求，检测机构并不掌握，根据检测经验，涉案房屋甲醛超标算是中等程度，TVOC应该是轻微。

张某某出示其子曹某某的门急诊病历手册，证明曹某某自幼患有呼吸性疾病，对居住环境要求很高。韩某某、段某某对于真实性不认可。

张某某表示，检测结果出来后，我就未在房屋内居住，但偶尔回去查看，2018年9月23日曾向经纪公司提出解除合同，此后向法院提起了诉讼，2018年11月3日，韩某某给我发送通知，要收回房屋，因为已经提起诉讼，我没有同意，11月23日韩某某再次发送通知，要求我交还房屋，我还是没有同意，11月26日再次前往房屋时，发现已经被换锁。韩某某、段某某表示，因为张某某未按照约定支付第二期租金，且到达了解除合同的条件，因此，要求张某某交还房屋，但张某某拒绝，为了减少租金损失，在2018年11月23日将房屋换锁，收回了房屋，已于2018年12月下旬将房屋再次出租。韩某某、段某某出示了开锁发票，证明因开锁支付费用450元。张某某认可发票真实性，但关联性不予认可。

【判决结果】

北京市西城区人民法院（2018）京0102民初45708号判决如下：

一、解除张某某、段某某及某房产经纪有限公司2018年8月1日签订《北京市房屋租赁合同》。

二、自本判决生效之日起七日内，被告段某某退还张某某租金21900元、押金7300元。

三、自本判决生效之日起七日内，被告段某某支付张某某违约金2000元。

四、自本判决生效之日起七日内，被告段某某将双人床、衣架、灯具交还给张某某，如不能交还，则按照价格（衣架400元、双人床649元、灯具344元）赔偿张某某的损失。

五、自本判决生效之日起七日内，被告段某某赔偿张某某检测费1100元。

六、驳回张某某的其他诉讼请求。

七、驳回段某某的反诉请求。

【代理意见】

段某某、张某某及经纪公司签订合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应该按照合同约定履行各自义务。合同虽系韩某某签字，韩某某也参与合同履行，但韩某某系为段某某代理人身份签署合同，且主体写明为段某某，因此，合同主体应为段某某，韩某某参与履行合同的行为也是基于段某某的委托，段某某应当对韩某某履行合同的行为承担法律责任。

本案中，双方争议第一个焦点是张某某是否有权解除合同。张某某出示的检测报告虽系其自行委托检测，不足以完全确定涉案房屋甲醛、TVOC含量超标，但从一定程度可说明房屋存在甲醛、TVOC含量超标的高度盖然性。双方既然对超标事宜存在争议，且张某某已经就此提起诉讼，双方就应当通过法院选择鉴定机构重新进行鉴定，但段某某在开庭前已单方收回了房屋，并将房屋出租，导致涉案房屋已不再具备重新鉴定的条件。本院认为，段某某、韩某某在明知张某某已起诉的情况，未与张某某达成一致意见，未经法院同意，也未申请法院主持交接房屋，自行将房屋收回，且自行收回房屋后未及时再对房屋空气质量进行检测，便将房屋再次出租，致使房屋丧失了重新鉴定的条件，导致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超标处于无法查明的状态，因此，段某某对此应当承担相应的不利后果。

现张某某以段某某交付房屋影响安全、健康为由，要求解除双方的租赁合同、支付违约金、退还押金的请求，理由正当。

关于张某某主张退还的租金。段某某虽在2018年8月2日将房屋交付给张某某，但房屋存在空气质量不合格的问题，无法正常居住使用，因此，段某某应当将所收取的全部租金退还给张某某。张某某虽未及时将房屋交还给段某某，系因为双方对房屋空气质量事宜存在争议，如张某某将房屋交还给段某某，会给责任认定带来困难，因此，张某某对此无需承担责任。

关于张某某要求赔偿的合理损失及维权成本2万元。张某某能够明确提出的物品为衣架400元、双人床649元、灯具344元、检测费1100元、保洁费400元、律师费9000元，其他交通费等并无明确数额。段某某应将衣架、双人床、灯具返还给张某某，如其不能返还上述物品，或上述物品已经损坏，段某某则需赔偿张某某的损失。检测费1100元系因房屋空气质量不合格所产生，因此，应当由段某某负担。

张某某虽未按照约定交纳第二期租金，此系房屋空气质量不合格所致，且张某某已在第二期租金交纳日期之前提起诉讼，现段某某以此为由，主张双方已于2018年11月23日解除，要求张某某支付违约金、房屋损失、开锁费，于法无据。

本案合同出租人系段某某，并非韩某某，因此，张某某要求韩某某承担支付违约金等责任，缺乏依据。

【案例评析】

本案的争议点在于租赁的房屋甲醛超标，承租方该如何维权，应提供哪些证据。

租赁房屋确实存在租房甲醛超标,需要提交双方协商一致同意的第三方专业检测机构提供的甲醛超标检测报告。双方的租赁合同中虽没有关于房屋空气质量的约定，但甲醛超标的房屋是不符合居住条件的，长时间居住反而会给身体健康带来危害，这在人们生活中已是一种常识，因此该出租房屋存在默示瑕疵，并且当事人并未对此做出免责约定。根据我国《合同法》第二百一十六条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这一法律规定也构成了所有出租人的默示担保义务，一旦违反，即构成违约。

【对北京京帝律师事务所吴亚非律师专访：吴亚非律师针对租赁的房子甲醛超标如何处理的问题给出如下建议】

租赁的房子甲醛超标，承租方可解除合同，并可要求房东退还押金和租金。你们签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，条款未违反法律、法规的强制性规定，租赁合同合法有效。《民法典》规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因双方在合同中约定租赁的房屋及房屋附属生活设施处在良好的状态下，故作为房东在合同签订后，除了交付房屋，还应当保证所交付的房屋处在良好的状态下，为承租人正常生活使用。

现经检测出租房屋内的甲醛含量已经超过国家规定的卫生标准，违反了合同的规定，并危害到人身健康，房东交付的房屋不符合约定，构成了违约。因此，你依法享有解除租赁合同的权利。法律也规定，租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同，房东也需将所收取的租金及抵押金退你。