土地承包合同用途要与土地规划一致吗？

一、案例基本信息

案例类型： 京帝吴涛律师诉讼案例

业务类型： 民事诉讼

法院判决时间： 2020年 6月

法院名称： 北京市顺义区人民法院

代理律师姓名： 吴涛

律师现在事务所名称： 北京京帝律师事务所

检索主题词： 农村土地承包合同纠纷

二、案例正文

北京市顺义区人民法院民事判决书

吴涛

【案情简介】

2017年5月6日，因经营需要，朱某某、李某某和柳某某、李某某签订房屋院落租赁协议书。协议书约定：柳某某将位于北京市顺义区赵全营镇豹房村西北（北木格与火寺路交叉口东2公里路南，南北至排水沟，东西至两侧栅栏）占地12亩农业用地院落及房屋租赁给朱某某、李某某，年租金5万，租期16年；自2017年5月16日起至2033年12月30日止。协议签订后朱某某、李某某前后共支付40万元房租给柳某某，投入使用前，因装修等投资55万元。2018年初，李某某（李某岳）前来收房，并告知涉案院落将被强制拆除。且因柳某某未将收取的房租交于李某某，所以要收房。之后涉案院落被强制拆除，院落内存放的商品货物等经营用品被损坏或破坏，朱某某、李某某遭受重大财产损失。综上，朱某某找到柳某某、李某某协商赔偿事宜，二人不予理睬。故诉至法院。

【代理意见】

柳某某和朱某某、李某某之间系土地承包合同关系。由于双方约定的土地用途与土地规划用途不相符，违反了法律的强制性规定，故双方之间的合同无效。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故柳某某应向朱某某、李某某退还租金，但朱某某、李某某二人使用了涉诉土地，应支付使用期间的土地使用费。柳某某同意退还32.2万元，柳某某扣除的款项作为土地使用费并不超标，故柳某某应退还朱某某、李某某32.2万元。

合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。朱某某、李某某、柳某某对合同无效均负有过错，其中柳某某作为土地发包方，违反与李某某的合同约定擅自流转土地，且未对土地规划用途进行查明，其负有更大的责任。故，柳某某应赔付朱某某、李某某装修损失44万元。

【判决结果】

北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初392号民事判决：一、被告柳某某向原告朱某某、原告李某某退还租金三十二万二千元，于本判决生效之日起七日内执行；

二、被告柳某某赔偿原告朱某某、原告李某某装修损失四十四万元，于本判决生效之日起七日内执行；

三、驳回原告朱某某、李某某的其他诉讼请求。

如果被告柳某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二万二千三百五十元，由原告朱某某、李某某负担一万零九百三十元（已交纳），由被告柳某某负担一万一千四百二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。

【案例评析】

朱某某、李某某主张与柳某某、李某某之间存在承包合同关系，但其未能提交对应的书面合同。现有证据表明，柳某某从李某某处承租了涉诉土地并向李某某支付了第一年的费用，朱某某、李某某在涉诉土地上进行了经营活动，并向柳某某支付了40万元。即使如朱某某、李某某所述，二人要求柳某某将40万元支付给李某某作为地租，但根据二人陈述，在签订合同及支付款项过程中，二人并未见过李某某，李某某亦表示对此不知情，而柳某某仅为自李某某处承包土地的承包方，其不具有代理李某某的权限，其行为亦不构成表见代理。故朱某某、李某某和李某某之间不存在承包合同关系。

对于柳某某和朱某某、李某某之间的关系，首先，朱某某、李某某使用涉诉土地并向柳某某支付了款项，符合土地承包关系的特征；其次，李某某、朱某某、李某某均不认可柳某某在与李某某签订合同时代表的是柳某某、朱某某、李某某三人；再次，录音中柳某某认可和朱某某签有合同，并有“你朝我要东西肯定朝我要东西，我肯定朝他要东西”、“你肯定你还找我“等陈述。

【对北京京帝律师事务所吴涛律师专访：吴涛律师针土地承包经营合同无效给出如下建议】

  《中华人民共和国土地管理法》第三十五条规定，长久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让长久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。
  禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避长久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。

因此，土地发包方要对土地规划用途进行查明，防止由于违反法律的强制性规定，而导致双方的土地承包合同无效。